青岛有5750个小区,为什么就这20个小区最受欢迎?

青岛有多少个小区?这是一个很难回答的问题。

贝壳网上统计的是5750个,当然包括很多以路名作为小区统称的开放小区,也有很多小区因为没有挂牌房源而没有统计,更是有大批的在建小区不在其中。不过,“青岛有5750个小区”,这是目前来说对青岛小区统计最准确的一个数字。文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/wenda300/yule300/59507.html

小区多了,自然有三六九等,有受欢迎的,有受吐槽的,有出一套房子卖一套的,有多年卖不出去一套的。文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/wenda300/yule300/59507.html

今天,我针对贝壳网上真实的成交、关注、热搜情况,汇总统计了青岛最佳成交、最佳人气、最佳热搜20强榜单,这无疑是青岛最受欢迎的小区。文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/wenda300/yule300/59507.html

青岛有5750个小区,为什么就这20个小区最受欢迎?文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/wenda300/yule300/59507.html

01 最佳成交小区20强文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/wenda300/yule300/59507.html

下表是青岛7区3市历史成交房源数量最多的20个小区:文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/wenda300/yule300/59507.html

青岛有5750个小区,为什么就这20个小区最受欢迎?

这20个小区分布很有意思,老大哥市南区的房子要么太老要么太贵,没有一个小区上榜;即墨区、胶州市、平度市、莱西市这4个新房市场为主的区市也没有小区入围。文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/wenda300/yule300/59507.html

上榜的区市中,市北区7个小区、李沧区4个、崂山区3个、西海岸新区4个、城阳区2个,这些上榜区市的小区之间分化严重、特点鲜明:文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/wenda300/yule300/59507.html

李沧区、西海岸新区、城阳区上榜的小区以次新房小区为主,说明这几个区的楼市还处于刚需、刚改的阶段,以满足居住舒适度为第一要务。文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/wenda300/yule300/59507.html

市北区、崂山区上榜的小区以学区房为主,浮山后的学区房小区有7个:鲁信长春花园、浮山后六小区、海尔东城国际北区、浮山后四小区、浮山后一小区、湖光山色、鼎都,由此可见浮山后学区的热度,这也是我在《这个地方凭什么能成为青岛二手房的顶流?》一文中描述的浮山后现象。文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/wenda300/yule300/59507.html

市北区、崂山区其他上榜的小区里,鲁信含章花园对应新建的合肥路小学-华东师范附属中学(待验证),四方实验小区对应四方实验小学,都是比较不错的学校,只有万达39克拉一个公寓、住宅合体比较例外。

市北区、崂山区上榜的这些小区里,不乏2000年之前的小区。这些老破小之所以还能霸占青岛成交20强,已经不是因为房子的居住属性了,而是学区这种附加价值在发挥作用。

因为历史成交数量是对一个小区是否受欢迎最重要的评价指数,所以我又把市南区、市北区、李沧区、崂山区、西海岸新区、城阳区6个区成交数量的前十强统计出来了,即墨区、胶州市、平度市、莱西市因为历史成交房源太少没有对比的意义,所以暂不统计。

青岛有5750个小区,为什么就这20个小区最受欢迎?

仔细分析会发现每个区上榜的小区都很有特点:

市南区上榜的10个小区全部位于市南东片,中西部的团岛、西镇、火车站、中山公园、湛山等没有一个小区上榜。这其中,颐中高山、福林花园、中海银海一号、逍遥花园、海信璞园、天山小区(宁国一路)、福林小区(大尧二路)、福林小区(大尧三路)8个小区全部位于浮山以西南、江西路-燕儿岛路以北、福州路以东的一小片区域,这个片区并没有拔尖的学校,却有着好的环境、商业、交通,这是市南老市民换房的重要需求。

市北区上榜的10个小区有7个位于浮山后学区;另有1个对应四方实验小学,1个对应启元学区,1个是万达39克拉。这说明,在市北区买房的第一需求是学区,没有其他。

崂山区上榜的10个小区中,3个是浮山后学区,3个是崂山育才学区,2个是合肥路小学-华东师范附属中学(教学质量有待观察)。可见,在崂山区买房还是学区最重要。

李沧区、西海岸新区、城阳区上榜的小区大部分是次新小区,即使那几个建成年代较早的小区,也因为小区太大造成建成年代跨度从2000到2010年代,而表中显示的是第一批交房的建成年代。

综上,从历史成交房源数量来看,市南区以老市民改善换房为主,市北区、崂山区以学区房为主,李沧区、西海岸新区、城阳区以次新房刚需、刚改为主,即墨区、胶州市、平度市、莱西市还处于新房市场,二手房成交寡淡。

02 最佳人气小区20强

再来看下青岛7区3市最佳人气20强小区。

这个人气,指的是关注数量。常用贝壳网的朋友应该知道,我们看到合适的房源会点击关注,方便以后再看,也方便及时接收这套房源的最新变化。

关注一套房源很容易,但关注一个小区却很难,不但因为操作流程更复杂些,很多买房者也感觉没必要关注小区。关注某一个小区的买房者,肯定对这个小区是真爱。

青岛有5750个小区,为什么就这20个小区最受欢迎?

上表是青岛二手房最佳人气小区20强。

这20个小区分布的区市和最佳成交20强很相似,市南区和即墨区、胶州市、平度市、莱西市仍没有小区上榜,意外的是城阳区也落榜了。

市北区、崂山区上榜的小区仍然以学区房为主,其中浮山后学区有7个,位居整个青岛市上榜最多的片区,又一次证明浮山后“当红辣子鸡”的威力。另外,启元学区再次上榜,新都心也上榜了2个小区。

李沧区、西海岸新区上榜的小区仍以次新小区为主,这证明了上面的论断。

值得说明的是,无论历史成交量还是关注数量,那些规模大、房源种类多、物业品质高的小区都占优势,相反那些小微小区处于劣势,但这不足于推翻上述最受欢迎小区的结论。

03 最佳热搜小区20强

历史成交量、关注数量,都是一个自贝壳网成立后的累积数,理论上来说小区越老越占优势,不能反映即时的楼市状态。

贝壳网上还有一个“近7日搜索量”的小区排名,这个指标能反映出哪些小区现在最受买房者欢迎。

下面是青岛二手房最佳热搜小区20强:

青岛有5750个小区,为什么就这20个小区最受欢迎?

这个榜单和上面两个差别明显,市南区、市北区、崂山区总共只占5个名额,下滑明显。

李沧区上榜7个小区,西海岸新区上榜5个,城阳区上榜3个,而且以次新小区为主,这是最擅长“搜索”功能的年轻人最喜欢的房子。

最后再重复下上面的结论:从上述三个指标来看,市南区以老市民改善换房为主,市北区、崂山区以学区房为主,李沧区、西海岸新区、城阳区以次新房刚需、刚改为主,即墨区、胶州市、平度市、莱西市还处于新房市场,二手房成交寡淡。

这对于我们买房者有几个启示:

一是,市北区、崂山区已成为青岛最受欢迎的学区,尤其是浮山后片区。有钱有权的人可以去市南中片上学,刚需、刚改选学区房还是以市北、崂山为主。物以类聚,人以群分,适合自己的才是最好的。在市北、崂山买房,一定要带一个不错的学区。

二是,李沧区、西海岸新区、城阳区的次新房最受欢迎,这告诉我们,不要在这三个区买老房子,2005年前的已经可以归为老房子,最好是买2015年之后的。

三是,即墨区、胶州市、平度市、莱西市还处于新房市场,背后又有庞大的土地供应,二手房卖不出去,对于投资者来说买新房就没有任何意义,因为任何新房最终都要以二手房的形式流通于市场。总之,在即墨区、胶州市、平度市、莱西市这种新房供应巨大的区域买房一定要慎重。

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 最后更新:2023-5-3
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