4月以来，全国疫情多点散发，居民置业信心恢复不及预期，房地产市场仍处于调整阶段，房价也继续呈现横盘态势。与此同时，各地方政府持续落实因城施策，“稳楼市”政策出台节奏显著加快，4月超60城发布楼市宽松政策近90条，政策放松亦逐步走向高能级城市。中指研究院选取全国十大核心城市二手房市场作为研究对象，刻画房价时空特征，为市场参与者提供更多参考信息。
十大城市二手房市场整体恢复节奏有所放缓，城市间表现进一步分化文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/banshizhinan/fangchan/45715.html
图：2022年4月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/banshizhinan/fangchan/45715.html
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图：2020年7月至2022年4月十大城市二手住宅均价及环比变化文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/banshizhinan/fangchan/45715.html
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根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年4月，我国十大城市二手住宅均价40321元/平方米，环比上涨0.05%，较上月收窄0.18个百分点，涨幅连续2个月收窄；同比上涨3.46%，较上月收窄0.77个百分点。环比来看，杭州、北京环比涨幅超0.5%，深圳、南京和成都环比跌幅均超0.4%；同比来看，杭州同比涨幅超9%，深圳跌幅同比下跌4.00%。文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/banshizhinan/fangchan/45715.html
北京：市场价格平稳趋升，各辖区房价环比多数上涨文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/banshizhinan/fangchan/45715.html
图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及北京二手住宅价格环比走势对比文章源自三百米商业运营管理-https://www.300m-team.com/banshizhinan/fangchan/45715.html
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4月，北京二手房市场维持恢复态势。整体来看，春节后北京二手房成交热度快速提升，但4月下旬以来，北京疫情形势趋于复杂，对二手房市场成交造成一定影响，市场恢复有所放缓。截至4月26日，4月北京二手房成交11879套，环比下滑约12%，同比仍下滑超20%。价格方面，4月北京二手住宅价格环、同比均继续上涨，但涨幅较3月均有所收窄。目前疫情形势给市场造成一定负面影响，但北京市场需求支撑较强，预计未来市场价格或整体趋于平稳。
图：2022年4月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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上海：市场受疫情影响较大，价格环比由涨转跌
图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及上海二手住宅价格环比走势对比
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4月，上海二手房市场受疫情影响较大，量价均弱。4月上海疫情形势仍复杂严峻，多数区域实施“静态管理”，市场成交低迷。价格方面，4月，上海二手住宅价格环比下跌0.06%，较3月由涨转跌，市场预期整体走弱。当前上海社会面疫情风险逐渐降低，预计未来随着疫情形势好转，上海二手房市场成交或将逐步企稳，价格也有望平稳恢复。
图：2022年4月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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广州：市场整体平稳，价格环比有所收窄
图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及广州二手住宅价格环比走势对比
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4月，广州二手住宅价格环比涨幅再次收窄。4月，受疫情突发影响，广州二手房成交量较3月出现一定回调，整体仍在低位区间运行；价格方面，4月广州二手住宅价格环比继续上涨，但涨幅再次收窄，价格整体呈现企稳横盘态势。
图：2022年4月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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深圳：价格深度调整，各辖区房价环比普遍下跌
图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及深圳二手住宅价格环比走势对比
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4月，深圳二手房市场继续调整。价格方面，深圳二手住宅价格陷入下跌通道，2021年4月至今价格环比持续下跌，4月深圳二手住宅价格环比下跌0.43%，跌幅有所扩大。成交方面，4月深圳疫情形势有所缓和，二手房成交情绪也有所好转，特别是4月下旬以来，成交量出现一定回升。近期，伴随更多高能级城市房地产宽松调整政策释出，深圳政策边际调整的预期也逐步增强。
图：2022年4月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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杭州：价格平稳趋升，核心区域价格支撑力较强
图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及杭州二手住宅价格环比走势对比
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4月，杭州二手住宅价格平稳趋升。受核心板块及次核心板块的刚需释放带动，杭州4月二手房成交量有所回升，但整体仍处较低水平。价格方面，杭州二手住宅价格韧性较高，4月价格环比继续上涨，但涨幅有所收窄。
图：2022年4月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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南京：价格环比跌幅扩大，多数辖区房价环比下跌
图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及南京二手住宅价格环比走势对比
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4月，南京二手房市场恢复不及预期，价格环比继续下跌。2022年以来，南京信贷环境呈现放松态势，但疫情等因素对市场信心恢复造成不利影响，4月南京二手住宅价格环比继续下跌，且跌幅有所扩大，市场预期继续走弱。4月，南京放开局部区域的楼市限购政策，预计将有助于市场预期改善，促使价格平稳恢复。
图：2022年4月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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武汉：市场持续调整，价格跌幅扩大，多数辖区房价环比下跌
图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及武汉二手住宅价格环比走势对比
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4月，武汉二手房市场进一步调整，二手住宅价格环比跌幅扩大。4月武汉部分区域由于疫情形势较严峻实施“静态管理”，二手房市场整体成交受到一定影响，成交量较3月出现下滑。价格方面，4月武汉二手房挂牌价格环比也再次出现下跌，且跌幅有所扩大，市场调整态势持续。当前武汉房贷利率已连续下调，预计接下来政策端或将延续放松趋势，促进合理的住房需求释放。
图：2022年4月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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成都：价格持续回落，多数辖区房价环比下跌
图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及成都二手住宅价格环比走势对比
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4月，成都二手住宅价格环比继续下跌，调整态势依旧。近两月，成都二手房成交量有所恢复，受成都新房市场成交信心不足影响，部分购房需求转至二手房市场，推动二手房市场成交量出现回升。价格方面，成都二手房价格上涨预期仍不足，价格表现整体呈调整态势。
图：2022年4月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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重庆（主城区）：价格环比微跌，各辖区房价多数环比下跌
图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及重庆二手住宅价格环比走势对比
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4月，重庆二手房市场恢复动力不足，价格环比再次转跌。4月重庆二手房成交情绪有所走低，二手住宅价格环比再次转跌，跌幅为0.05%。目前，重庆政策宽松信号较为明显，预计未来重庆二手房市场或保持平稳态势。
图：2022年4月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
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天津：受核心区域拉动，价格环比上涨，但涨幅收窄
图：2020年7月至2022年4月百城、十大城市及天津二手住宅价格环比走势对比
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4月，天津二手房市场受核心区域拉动，价格环比再次上涨。得益于“学区房”需求稳步释放，4月天津和平、河西等核心区域成交热度持续拉升，价格环比继续上涨，其中和平区价格环比涨幅达0.89%，带动了天津二手住宅价格环比继续上涨，但涨幅收窄。目前，天津二手房市场分化明显，核心区受益于教育资源优势，市场韧性较大，其他多数区域依旧维持调整态势。
图：2022年4月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
政策放松或继续向高能级城市延伸，未来大城市核心区市场有望率先回温
4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”
展望未来，各地方政府大概率将进一步落实因城施策，更多宽松政策“组合拳”或将出现，政策放松也有望继续向高能级城市延伸，促进市场预期进一步改善。当前，疫情成为影响市场恢复节奏的不确定因素，随着各地疫情得到有效控制，楼市宽松政策效果或将逐渐显现，未来大城市核心区市场有望率先回温，并带动重点区域市场逐渐恢复。
来源：中指研究院
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